2016年的郑州房产江湖风云变幻，政策调控一夜之间又以摧枯拉朽之态横扫郑州楼市，随着土地市场上演着血雨腥风争夺战，地王数据纷纷被刷新，开发商各出奇招，心中打着各自的如意盘算；2016年郑州所产生的14个地王，如今面世见证了郑州房地产市场怎样的变化？在疲软的市场碾压下，是否依旧定位高端？随着郑州入选新一线城市，这些高价地块中谁将成为郑州顶级住宅的名片？

腾讯房产郑州站带你一起去点评2016年高价拿地的江湖之战。

2016年14块地王明细表

根据以上14个地王的明细表，本篇小编带大家去看看几个关注度最高的地王，其中包括位于经开老城区里的华润紫云府、市区的郑纺机地王——万科美景世玠，和北龙湖地王窝里的5大地王。

郑纺机地王：万科美景世玠

2016年7月8日，经过3个多小时、566轮的决战，郑纺机地王最终由万科、美景以25.324亿元摘得，竞拍单价2682万/亩，楼面价高达13411元/㎡。

此后，郑州的房价开始暴涨并一骑绝尘。自地块敲定之后，人们对万科美景世玠关注有加——老城区要建高端住宅了！但作为堵吵破的老城区，万科对于这块地该怎么操作？

万科美景世玠实景图

首先，从产品排布来看，90亩的土地上万科布局了14栋建筑，其容积率3.0，采用横向错位的排布方式，保证采光最大化。为了实现溢价，项目采用了高低搭配策略：3栋34层高层、10栋4-11层洋房和一处幼儿园，精装修，小区内部规划有独立的高端会所。从户型上来看，主力户型为143-200㎡洋房和127-143㎡高层，这样中规中矩的大户型一般都不会太差。

万科美景世玠地块现状

除了以上的产品布局外，万科在项目的东西两侧，保留了郑纺机厂区里的全冠法桐；在两栋苏式洋楼的基础上，做了两个社区会所；在项目东侧协助政府打造2万㎡的市政公园；在项目首期做到了无底商。

据置业顾问透露，万科美景世玠高层价格约25000元/平，洋房要小三万/平。确实，足够优越的地段，黄河路南阳路主干道，3、5号线双地铁，再有万科品牌光环加持，美景世玠有潜力卖到这个价格。

但前有东润泰和，后有万科美景世玠，人们更多得期待着，由这个楼盘带来主城区的豪宅时代。

经开老城区地王：华润紫云府

2016年9月1日上午，郑州土地市场经历了一次惨烈的争夺，一小时内，位于经开区经开第八大街经北二路的一个地块溢价率高达434%。开发商底价2.8个亿，更有开发商直接出手加价5个亿 ，经过多家房企的围猎，最终这块地以14.96亿元被北京华润曙光摘得。

华润紫云府地块位置

该地块约41亩，4.5容积率，折合楼面价1.2万/平，从地块位置上来说并没有特别的优势体现出来——北侧药厂已停产，南侧涝南港社区正在改造，西侧有110KV变电站，东侧搅拌站已停产。

在这种市场环境下的华润项目会怎么做？

首先，4.5的容积率摆在这里，华润采用了高层+底商的产品搭配策略；其次，根据规划要求，这41亩地块还需配建一所幼儿园；最终，华润在这块地王上，呈现出了一套由7栋高层住宅+部分底商+1所幼儿园构成的产品组合。

在设计上：由上海DC国际担纲，定位首改再改的高端楼盘，预计做精装；

住宅立面：为经典的三段式划分，辅以石材和一体板为主的表面材质；

景观结构上：采用“中央景观+楼王景观”的组合模式。

华润紫云府效果图

综合来看，在顶着地王名号和高容积率的双重压力下，华润采取主攻产品的外部造型和公共空间的策略；其次，在经开区老城区项目稀缺的现状下，华润紫云府未来售价将会达到2万以上毫无疑问，周边的碧桂园天玺高层已经卖到了2.2万元/平左右；目前项目还在筹备期，具体户型等详细信息可参考华润悦府，华润悦府是华润在郑州的首个产品。

一线房企华润此次在经开区最终能做出怎样的产品？我们拭目以待。

地王群聚北龙湖

2016年的北龙湖，地王群聚——从正商、恒大、雅居乐、荣盛，到融创、金茂，一个又一个地王刷新着人们对郑州地价的认知。但随着后期调控政策横空出世，北龙湖地王争夺战戛然而止。

2016年北龙湖地王

在市场三限环境下，手中有房票的购房者已经不多。政府的限价政策更是对地王造成致命一击。据了解，房管局目前对正弘、亚新采取的政策是限价，洋房均价不能过32000元。但对于雅居乐、荣盛地王而言，拿地楼面价26000元，加上各种费用，成本已近4万元/平米。

目前正商善水上境、恒大悦龙台都已经开盘，其正商善水上境开盘均价30000元/平，目前均价30000元/平，恒大悦龙台首开均价29500元/平，目前均价31000元／平。此外还有雅居乐、荣盛、融创、金茂这4个地王未开盘。

在当前限购的市场环境下，这些高价地所呈现的产品是什么样的？一起围观。

正商善水上境

正商本是以刚需流量盘起家，但自2013年起，正商开始打造高端品质盘。2016年1月7日，正商以18.9亿元的总价、1844.13万元/亩的单价拿下北龙湖东南某地块，成为当时的地王项目。

正商善水上境沙盘图

首先，从位置上来看，项目位于龙湖副CBD、郑东新区CBD、龙子湖高校区、高铁商务区四区交汇的核心，可以享受到一个宏观环境利好。

从产品上来看，项目整体采用“高低配”高层+洋房，南低北高、错落排列，保证了采光和观景效果。为体现豪宅属性，项目贴合高建标，如赠送中央空调、顶排新风系统、分户净化水系统等，还有社区设置的下沉专属会所。

正商善水上境售楼部

项目由12栋8层洋房和7栋25层高层组成。洋房户型面积从190-212㎡，高层户型主力面积为176㎡。户型上采用的是豪宅产品中惯用的大尺度格局、阔绰阳台、套房级户型设计，比如180平米的高层住宅客厅开间达7.5米。

恒大悦龙台

地处规划最高端的北龙湖的恒大悦龙台，作为恒大进驻郑州后的首个高端豪宅产品，打造水平与北京华府等TOP系产品水平相当的豪宅。

位置上，恒大悦龙台地处龙湖外环、北三环、龙翔八街合围区域。

恒大悦龙台周边配套标识

最值得一提的是：项目出资1亿打造两个公园，一个是东侧的45000㎡的市政公园，另一个是恒大舍弃3000平米商业带，牺牲1亿元的商业价值，为业主打造的中式景观园林。

产品上结构，项目由13栋高层和7栋叠院组成，为保证采光的最大化，采用了层层退台设计。其中，洋房一二层，采用双层复式结构，前赠超大花园闲庭、后送围合私院，5.9挑高空间，业主可以装修为台球室、健身房、影音室等个人爱好和娱乐空间。

金茂府

在北龙湖的一众豪宅产品中，这是一处顶着央企光环的金茂重点打造的科技豪宅。

 

金茂府效果图

项目最值得说道的亮点是它的绿色科技——主要表现在温度、空气、阳光、水、噪音等方面。

项目首次入郑，引入毛细管网的取暖方式、循环地源热泵系统、置换式新风系统、高性能保温隔热系统、抗干扰隔音降噪系统等。从人居五感出发，采用人性化的健康设计，令室内四季如春，从“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命元素出发，为居者建造科技健康舒居。 这一系列工艺，究竟能达到怎样的整体效果，还待6月样板间开放后便可管窥其中奥秘。

从产品本身来看，5栋双拼+17栋洋房，双拼面积200-300平左右，洋房160-190平，容积率1.7，但楼面价36000元/平，未来金茂府是否定价成为焦点？

荣盛华府

荣盛在北龙湖的地块不大，只有72亩，但产品却是最丰富的。

荣盛华府鸟瞰图

地块共规划20栋楼，10栋洋房，6栋叠拼，4栋双拼，共计322套。

洋房1梯2户，面积段在180-200平；叠墅6层，面积段在215-270平；此外还有4栋500平的双拼别墅，共8套，占据了地块最好的位置，加上赠送的面积超过1千平。

值得一提的是，项目附加了很多高价值细节：

1、主大门尺寸10m*40m，运用9*9颗门钉，门厅门廊均采用回纹设计，门前移植两颗200年的五针松。2、地上200㎡，地下2000㎡会所。3、外立面采用德国米黄干挂石，屋顶采用紫铜、陶瓦等。

荣盛华府入户效果图

项目预计6、7月份即将开盘。前有26000元/平的楼面价，后有北龙湖的限价，有业内人士预测售价最起码在4万/平以上，或许有漏可捡。

雅居乐御宾府

整个北龙湖片区中，纯叠墅洋房，雅居乐是第二所，同样定位的是高端路线。

 

雅居乐鸟瞰图

从产品而言，北龙湖的豪宅位置临近，地块指标接近，立面风格也被政府框定是中式，所以产品之间打出差异化挺难的。纵观北龙湖的豪宅项目，也大多是户型面积段、建筑形态的差别。此外，雅居乐带一个幼儿园，这在北龙湖的项目中是很少见的。

紧邻荣盛地块的雅居乐，就在产品上做了纯复式。1.49的容积率，号称纯叠墅的低密社区（相当于6层的复式洋房），面积段为185-195-215-255平，其中185平的较多。

融创

目前融创地块暂无动静。从规划信息来看，融创用地规划许可证已公示，备案名为融创一号院。